Architektur · Paket 07
Kernsanierung in Düsseldorf. Ein Plan für alle Gewerke.
Rückbau bis auf das Tragwerk, Neuaufbau nach heutigem Stand. Statik, Haustechnik, Brand- und Schallschutz bringen wir mit den Fachplanern in eine gemeinsame Planung, mit der Energieberatung aus demselben Haus.
- Ein Plan für Tragwerk und Haustechnik
- Gewerke in der richtigen Reihenfolge
- Kostenkontrolle und Bauleitung
Burghofstraße 40, 40223 Düsseldorf
Typische Anlässe für eine Kernsanierung
Wenn ohnehin vieles neu muss, planen wir alles in einem Zug, statt Gewerk für Gewerk nachzubessern.
Technik am Ende
Leitungen, Heizung und Elektrik sind alt, Wände und Böden müssen dafür ohnehin auf.
Nach dem Kauf
Das Haus steht leer. Vor dem Einzug lässt es sich in einem Zug erneuern.
Neuer Grundriss
Wände sollen weichen oder Räume neu entstehen. Dann gehört die Statik von Anfang an dazu.
Mehrfamilienhaus oder Eigentümergemeinschaft
Größere Objekte, mehrere Eigentümer, Beschlüsse und Abstimmungen.
Was bleibt, was neu kommt
Zurückgebaut wird bis auf das Tragwerk. Meist bleiben tragende Wände, Decken und Dachstuhl stehen, Beläge, alte Leitungen und nicht tragende Wände kommen heraus.
Dann folgt der Neuaufbau nach heutigem Stand: Dämmung und Fenster nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, dazu Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro.
Weil alles offen liegt, lassen sich Statik, Leitungswege, Brand- und Schallschutz in einem Zug lösen.
Eine Planung, alle Fachplaner
Wir koordinieren Tragwerksplanung, Haustechnik, Brand- und Schallschutz und führen alles in einer gemeinsamen Planung zusammen.
Bestand & Rückbau
Wir nehmen den Bestand auf und legen fest, was bleibt und was zurückgebaut wird.
Tragwerk
Eingriffe, neue Öffnungen und zusätzliche Lasten klären wir früh mit dem Tragwerksplaner.
Haustechnik
Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro mit den Fachplanern abgestimmt, samt Leitungswegen und Schächten.
Brandschutz
Bauteile und Dämmstoffe passend zur Gebäudeklasse, bis zu den Rauchwarnmeldern.
Schallschutz
Decken, Wände und Fenster nach DIN 4109 abgestimmt.
Wärmeschutz & Luftdichtheit
Neue Bauteile nach GModG, die luftdichte Ebene geplant, auf Wunsch mit dem Blower-Door-Test geprüft.
Abfolge der Gewerke
Ein Bauzeitenplan mit der richtigen Reihenfolge, vom Rückbau bis zum Innenausbau.
Kosten & Bauleitung
Kostenberechnung, Angebotsvergleich, Rechnungsprüfung und Bauleitung bis zur Abnahme.
Von der Bestandsaufnahme bis zur Abnahme
Stufe für Stufe, angelehnt an die Leistungsphasen der HOAI.
- 01LPH 1
Bestand und Ziele
Ortstermin, Unterlagen und Sanierungsfahrplan sichten, Ziele und Budget klären.
Ortstermin · Bestand · Budget
- 02LPH 2–3
Planung mit Fachplanern
Varianten und Entwurf, abgestimmt mit Tragwerk und Haustechnik, mit Kostenschätzung und Kostenberechnung.
Fachplaner · Entwurf · Kosten
- 03LPH 4–5
Genehmigung und Details
Bauantrag, wo nötig. Ausführungsplanung mit Anschlüssen, Durchbrüchen und Leitungswegen.
Bauantrag · Details · Terminplan
- 04LPH 6–7
Ausschreibung und Vergabe
Leistungsverzeichnisse je Gewerk, Angebote prüfen und vergeben, siehe Paket 03.
Leistungsverzeichnis · Preisspiegel · Vergabe
- 05LPH 8
Bauleitung
Gewerke koordinieren, Termine und Rechnungen prüfen, Abnahme organisieren und für die Förderung dokumentieren.
Baustelle · Kostenkontrolle · Abnahme
Gesetze, Normen und Förderung
Was bei einer Kernsanierung gilt, mit Links zum amtlichen Wortlaut. Stand: Oktober 2026.
Höchstwerte nach Anlage 7 GModG für Wohngebäude, wenn das Bauteil ersetzt oder erstmals eingebaut wird (Flachdach mit Abdichtung: 0,20). Ausnahmen regeln die Fußnoten der Anlage.
Wärmeschutz nach GModG
- § 36 GModGErneuerte Außenbauteile halten die Höchstwerte der Anlage 7 ein. Ausgenommen sind Änderungen an höchstens 10 % einer Bauteilgruppe.
- § 38 GModGOder das ganze Haus wird gerechnet: Primärenergiebedarf und Wärmeverlust der Hülle dürfen die Vergleichswerte um höchstens 40 % überschreiten.
- § 34 GModGDie energetische Qualität darf nicht schlechter werden. Vorschriften zu Standsicherheit, Brand- und Schallschutz gehen vor.
Planung und Kosten
- § 34 HOAINeun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.
- § 2 HOAIKostenschätzung auf Grundlage der Vorplanung, Kostenberechnung auf Grundlage des Entwurfs.
- Anlage 10 HOAIIn der Bauüberwachung: Rechnungen prüfen, Kosten kontrollieren und feststellen.
Förderung
- 50 % Fachplanung und BaubegleitungFörderfähig bis 5.000 € beim Ein- und Zweifamilienhaus, sonst 2.000 € je Wohnung, höchstens 20.000 €.
- 15 % GebäudehülleGrundförderung für Dach, Fassade und Fenster. Mit Sanierungsfahrplan sind bis zu doppelt so hohe Kosten förderfähig.
- 30 % bis 80 % HeizungHeizungstausch über die KfW (458). Boni nur für Selbstnutzer; 80 % nur bis 30.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen (mit Kind 40.000 €), sonst höchstens 70 %.
Brand- und Schallschutz
- BauO NRWLandesbauordnung: Brandschutz, Rettungswege und Rauchwarnmelder nach § 47 Abs. 2.
- DIN 4102-1Brandverhalten von Baustoffen, etwa von Dämmstoffen.
- DIN 4109-1Schallschutz im Hochbau: Mindestanforderungen.
Luftdichtheit und Lüftung
- Blower-Door-TestMisst, wie dicht die neue Hülle ist, und zeigt undichte Stellen.
- DIN 1946-6Lüftung von Wohnungen: das Lüftungskonzept nach Fenstertausch oder Dämmung.
Aus unserem Ratgeber
- Reihenfolge der Maßnahmen im Altbau
- Energetische Sanierung richtig planen
- Förderfähige Baubegleitung
- Sanierung in der Eigentümergemeinschaft beschließen
Gesetze sind kostenfrei einsehbar, DIN-Normen sind kostenpflichtig. Welche Fassung für Ihr Vorhaben gilt, klären wir im Einzelfall.
Das hilft beim Erstgespräch
Bringen Sie mit, was Sie haben. Fehlen Pläne, beginnen wir mit dem Aufmaß (Paket 05).
- Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern
- Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen
- Vermieter und Bestandshalter
- Käufer eines Altbaus
- 1
Pläne und Baugenehmigung
Grundrisse, Schnitte, Ansichten und die Baugenehmigung, soweit vorhanden.
- 2
Statik und Baubeschreibung
Alte Tragwerksberechnung oder Baubeschreibung, falls vorhanden.
- 3
Sanierungsfahrplan oder Energieausweis
Der Sanierungsfahrplan zeigt, was energetisch sinnvoll ist.
- 4
Fotos und bekannte Schäden
Keller, Dach, Leitungen, Feuchte oder Risse.
- 5
Wünsche und Budget
Was soll anders werden, welcher Kostenrahmen ist geplant?
- 6
Bei Eigentümergemeinschaften
Teilungserklärung und Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
Kurz erklärt
Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie uns an: 0211 454 286 0.
Was gehört zu einer Kernsanierung?
Das Haus wird bis auf das Tragwerk zurückgebaut und nach heutigem Stand neu aufgebaut: Haustechnik, Dämmung, Fenster und Innenausbau. Weil dabei viele Gewerke ineinandergreifen, planen wir alles gemeinsam mit den Fachplanern.
Welche Fachplaner braucht eine Kernsanierung?
Das hängt vom Gebäude ab. Typisch sind die Tragwerksplanung (Statik) und die Haustechnik für Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro, dazu Brand- und Schallschutz. Wir koordinieren alle Fachplaner und führen ihre Pläne zusammen.
Brauche ich für eine Kernsanierung eine Baugenehmigung?
Das hängt davon ab, was sich ändert. Wir prüfen das zu Beginn nach der Landesbauordnung NRW und übernehmen bei Bedarf den Bauantrag.
Welche Wärmeschutz-Vorgaben gelten bei einer Kernsanierung?
Werden Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, gelten die Höchstwerte der Anlage 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (§ 36 GModG), zum Beispiel U = 0,24 W/(m²·K) für die Außenwand eines Wohngebäudes. Alternativ kann das ganze Haus gerechnet werden (§ 38 GModG).
Muss ich vor der Planung zur Energieberatung?
Beim Ein- oder Zweifamilienhaus kann es Pflicht sein: Wird das ganze Haus nach § 38 GModG gerechnet, ist vor der Beauftragung der Planung ein Beratungsgespräch mit einer Person zu führen, die Energieausweise ausstellen darf, wenn es kostenlos angeboten wird (§ 36 GModG). Eine gute Grundlage ist ohnehin der Sanierungsfahrplan.
Gibt es Förderung für eine Kernsanierung?
Ja, für die energetischen Maßnahmen: 15 % Grundförderung für Dach, Fassade und Fenster, 30 % bis 80 % für eine neue Heizung (mehr als 30 % nur für Selbstnutzer) und 50 % für die Fachplanung und Baubegleitung. Auch die Sanierung zum Effizienzhaus fördert die KfW. Welcher Weg passt, klären wir in der Fördermittelberatung.
Wann muss ich die Förderung beantragen?
Vor Vorhabenbeginn. Planung und Beratung dürfen schon vorher laufen, Aufträge an ausführende Firmen unterschreiben Sie vor dem Antrag nur mit Förderklausel.
Wie behalten Sie die Kosten im Griff?
Wir schreiben die Kosten in jeder Phase fort: Kostenschätzung zur Vorplanung, Kostenberechnung zum Entwurf, Preisspiegel bei der Vergabe und Rechnungsprüfung auf der Baustelle. So sehen Sie früh, wenn etwas aus dem Rahmen läuft.
Übernehmen Sie auch die Bauleitung?
Ja, auf Wunsch. Wir koordinieren die Gewerke, überwachen Termine und Kosten und organisieren die Abnahme.
Was kostet die Planung einer Kernsanierung?
Das Erstgespräch ist kostenlos. Die Planung bieten wir in der Regel als Pauschalangebot an, die Kosten nennen wir Ihnen vorab.
Alle Leistungspakete
Sie beauftragen einzelne Pakete oder alles aus einer Hand. Den Überblick finden Sie auf der Seite Architektur.
- Paket 01Bauvoranfrage & BauantragAnsehen
- Paket 02Wohnraumerweiterung & AnbauAnsehen
- Paket 03Ausschreibung, Vergabe & AngebotsprüfungAnsehen
- Paket 04AbgeschlossenheitsbescheinigungAnsehen
- Paket 05Pläne & FlächenAnsehen
- Paket 06VisualisierungenAnsehen
- Paket 07Kernsanierung mit FachplanungSie sind hier
- Paket 08Nutzfläche wird WohnraumAnsehen
Kernsanierung mit einem Plan für alle Gewerke.
Schildern Sie uns Ihr Vorhaben, wir melden uns kurzfristig. Pläne, Fotos oder Ihren Sanierungsfahrplan bringen Sie gern zum kostenlosen Erstgespräch mit.
Ein Ansprechpartner
Wir koordinieren Fachplaner und Gewerke.
Energieberatung im Haus
Energieberatung, Förderung und Nachweise aus demselben Haus.
Unabhängig
Von ausführenden Firmen unabhängig.
Persönlich vor Ort
Zuhause in Düsseldorf, in der Region im Einsatz.
Erreichbar Mo–Do 7–16 Uhr, Fr 7–14:30 Uhr.